2025년 10월 15일 발표된 3차 부동산 대책은 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶고, 주택담보대출(주담대) 한도를 대폭 축소하는 강력한 규제책을 담았습니다.
3차 부동산 대책의 핵심 요약과 규제지역 확대
1. 서울 및 경기 일부 지역의 '3중 규제지역' 지정
3차 부동산 대책은 서울 25개 전 자치구와 경기도 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역(토허구역)으로 동시에 지정했습니다.
이로써 해당 지역은 주택담보대출비율(LTV) 강화, 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매제한 등 강력한 규제가 적용됩니다. 특히 토지거래허가구역 지정으로 인해 실거주 목적의 매매만 허용되어 전세를 끼고 집을 매수하는 갭투자가 전면 금지됩니다.
2. 규제지역 주택담보대출 한도 대폭 축소 및 차등 적용
수도권 및 규제지역 내 주택 구입 목적 주택담보대출 한도가 주택 가격에 따라 차등 적용되며 크게 축소됩니다.
기존 최대 6억 원 한도에서, 시가 15억 원 이하 주택은 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 한도가 제한됩니다. 무주택자의 LTV는 기존 70%에서 40%로 줄어들며, 유주택자는 아예 주담대 대출이 불가능해집니다. 이 조치는 10월 16일부터 시행됩니다.
| 주택 시가 | 주담대 한도 | 적용 LTV(무주택자) |
|---|---|---|
| 15억 원 이하 | 6억 원 | 40% |
| 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 | 4억 원 | 40% |
| 25억 원 초과 | 2억 원 | 40% |
강화된 대출 규제의 구체적 정보와 실용 조언
1. 규제지역 범위 상세 안내 및 시행일 확인하기
서울 전역 (25개 자치구)과 경기도 12개 지역이 조정대상지역, 투기과열지구로 지정되어 10월 16일부터 효력이 발생했습니다.
경기도 규제지역은 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시입니다. 토지거래허가구역은 관보 공고일로부터 5일 후인 10월 20일부터 효력이 발생하며, 해당 지역의 아파트와 연립·다세대 주택까지 규제 대상이 확대됩니다. 토허구역에서 주택은 2년간 실거주 의무가 적용되니 유의해야 합니다.
2. 스트레스 DSR 상향 조정과 전세대출 규제 변화
스트레스 DSR 규제가 강화되어 10월 16일부터 주택담보대출 스트레스 금리 하한이 기존 1.5%에서 3%로 상향 조정됩니다.
이는 실제로 대출 금리가 오르지 않더라도 은행이 차주의 상환 능력을 보수적으로 평가하게 만들어 대출 한도를 줄이는 효과를 가져옵니다. 1주택자의 수도권 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR)이 10월 29일부터 적용되며, 전세대출 이자 상환분이 DSR에 반영되어 대출 한도에 영향을 줍니다. 전문가들은 이러한 3차 부동산 대책이 실수요층의 거래를 위축시키고 전세 시장의 월세 가속화를 초래할 수 있다고 분석했습니다.
3. 대책 발표 후 주택 매수 시 꼭 알아야 할 실용 조언
규제지역으로 묶인 지역에서 주택을 매수할 계획이라면, 대출 한도 축소와 LTV 강화를 반드시 고려해야 합니다.
특히 토지거래허가구역은 갭투자가 전면 차단되고 2년간 실거주 의무가 생기므로, 자금 조달 계획과 입주 가능 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 정부는 부동산 불법 행위 범정부 대응 체계를 구축하고 부동산 감독기구 신설을 예고하는 등 투기 행위 엄단을 예고했습니다. 정책 발표 전에 계약한 경우라도, 잔금 대출 실행 시점의 규제가 적용될 수 있으므로 대출 금융기관에 정확한 상담을 받는 것이 안전합니다. 비수도권 주택담보대출은 기존 가산금리 기준이 유지됩니다.
※ 본 글은 투자 권유 목적이 아니며, 공개된 자료와 뉴스 기반의 정보 제공용 콘텐츠입니다. 실제 투자 결정은 개인의 판단과 책임하에 이루어져야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 토지거래허가구역 지정 효력은 언제부터 발생하나요?
A1. 관보 공고일로부터 5일 후인 2025년 10월 20일부터 효력이 발생하며, 이 날 계약한 주택부터 규제가 적용됩니다.
Q2. 1주택자도 전세대출 DSR 규제를 적용받나요?
A2. 네, 1주택자가 수도권에서 임차인으로 전세대출을 받을 경우 10월 29일부터 이자 상환분이 DSR에 반영됩니다.
Q3. 3차 부동산 대책에서 세제 개편안도 발표되었나요?
A3. 세제 개편 방안은 이번 대책에 포함되지 않았으나, 정부는 향후 시장 상황에 따라 세제 강화 카드를 검토할 수 있음을 밝혔습니다.
