분양가상한제 적용 주택의 [실거주의무] 폐지 법안은 여전히 국회에서 계류 중이며, 2024년 2월 통과된 3년 유예 조치가 현재(2025년 11월) 가장 중요한 현행 규정입니다.
분양가상한제 주택 실거주의무: 2025년 11월 최신 현황과 유의사항
1. 실거주의무 '폐지' 법안, 여전히 국회 문턱 못 넘어
정부가 추진해 온 [실거주의무] 폐지를 골자로 하는 주택법 개정안은 야당의 반대로 2025년 11월 현재까지도 국회 본회의를 통과하지 못하고 있습니다.
야당은 폐지 시 투기 수요를 부추길 수 있다는 우려를 지속적으로 제기하고 있으며, 이에 따라 폐지가 아닌 3년 유예로 타협점을 찾은 상태입니다.
3년 유예 조치와 주요 적용 대상 단지
2024년 2월 29일 국회 본회의를 통과한 3년 유예 조치는 최초 입주 가능일부터 [실거주의무] 이행을 3년 이내로 늦춰주는 것이 핵심입니다.
출처: 국토교통부 보도자료(2024.2.29)
이는 법 시행일 이전에 실거주의무가 부과된 모든 단지에 소급 적용되며, 특히 2024년 말 입주가 시작된 올림픽파크포레온(둔촌주공) 등 대단지 수분양자들의 자금 조달에 큰 도움을 주었습니다.
2. 2025년 단지별 실거주의무 적용 기준 확인
실거주의무는 2021년 2월 19일 이후 입주자 모집 공고를 낸 수도권의 [분양가상한제] 적용 주택에 부과됩니다.
의무 기간은 주택의 분양가와 인근 지역 주택 매매 가격의 비율에 따라 2년에서 최대 5년까지 차등 적용되며, 분양가가 인근 시세의 100% 이상인 주택은 실거주의무가 없습니다.
실거주의무 기간 산정 기준 (주택법 시행령 기준)
| 구분 | 분양가 대비 인근 시세 비율 | 거주의무기간 |
|---|---|---|
| 공공택지 | 80% 미만 | 5년 |
| 공공택지 외(민간택지) | 80% 이상 100% 미만 | 2년 |
각 단지의 정확한 [실거주의무] 적용 여부와 기간은 청약 당시의 입주자 모집 공고문과 부기등기 내용을 통해 최종적으로 확인해야 합니다. 지자체별 인근 시세 비교 기준에 따라 미묘한 차이가 발생할 수 있습니다.
3. 3년 유예 만료 시점 대비: 임대차 계약 유의사항
3년 유예 기간이 부여되면서 수분양자들은 입주 시점에 전세 등 임대차 계약을 체결하여 잔금을 마련할 수 있지만, 이 유예는 1회에 한정됩니다.
가장 큰 문제는 유예 기간 3년이 현행 주택임대차보호법의 2년 계약 기간 및 2+2년 계약갱신청구권과 충돌하는 점입니다. [실거주의무] 이행을 위해 3년 후에는 세입자에게 퇴거를 요구할 수 있지만, 임대차 3법 관련 소송 발생 가능성이 있습니다.
따라서 유예 기간 동안 전세 계약 시에는 3년 거주 후 퇴거를 명시하는 특약을 체결하고, 계약갱신청구권 행사 불가 조항에 대해 세입자와 충분히 협의하는 것이 중요합니다. 3년 후 임대인이 실거주한다는 이유로 계약갱신청구권 행사는 거절 가능합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 3년 유예 이후 [실거주의무]는 완전히 사라지나요?
A1. 아닙니다. 실거주의무는 폐지되지 않았으며, 3년 유예 후 남은 의무 기간을 반드시 직접 거주하며 채워야 합니다.
Q2. 현재 입주 단지의 경우 전세 계약 기간은 몇 년으로 해야 하나요?
A2. 유예 기간에 맞춰 3년 계약을 맺는 경우가 많지만, 임대차 2법과의 충돌 소지가 있어 특약으로 3년 후 실거주 계획을 명확히 해야 합니다.
Q3. 실거주의무를 위반하면 어떤 처벌을 받나요?
A3. 정당한 사유 없이 실거주의무를 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1,000만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
분양가상한제 [실거주의무] 폐지는 22대 국회에서도 여전히 미지수입니다. 수분양자들은 3년 유예 기간을 활용하되, 유예 만료 후 실거주 계획을 철저히 준비해야 합니다.
