토지거래허가제는 투기적 거래를 막고 지가 급등 우려가 있는 지역의 토지 거래를 규제하는 핵심적인 부동산 정책입니다.
토지거래허가제(토허제)의 개념과 지정 효과를 알아보겠습니다.
1. 토지거래허가제(토허제)는 무엇이며 지정 기준은 무엇인가요?
토지거래허가제는 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역에 대해 계약 체결 전 관할 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 의무화하는 제도입니다.
이는 국토의 합리적인 이용과 투기 방지를 목적으로 하며, 국토교통부 장관이나 시·도지사가 최대 5년의 기간 동안 토지거래허가구역으로 지정할 수 있습니다.
토지거래허가구역으로 지정되면 주거용 토지의 경우 일정 면적(예: 주거지역 60㎡ 초과)을 초과하는 거래 시 허가를 받아야 하며, 허가 없이 체결된 계약은 법적으로 무효 처리됩니다.
📑 토지거래허가 대상과 면적 기준
토지거래허가는 소유권이나 지상권을 유상으로 이전하거나 설정하는 계약(예약 포함)에 대해 적용됩니다. 대가에는 금전 외에 물물교환, 채무인수 등 금전으로 환산할 수 있는 모든 대물적 변제가 포함됩니다.
주거지역의 경우 60㎡, 상업지역은 150㎡, 공업지역은 150㎡, 녹지지역은 200㎡ 등 지역별로 허가 대상 면적 기준이 상이합니다. 이 면적을 초과하는 토지거래 계약을 체결할 때 토지거래허가가 필수적입니다.
2. 토지거래허가구역 지정 시 발생하는 주요 규제는 무엇인가요?
토지거래허가구역으로 지정되면 가장 큰 규제는 '실수요자 중심의 거래 제한'입니다. 특히 주거용 토지(아파트 포함)의 경우, 허가를 받기 위해서는 2년 동안 '자기 거주용'으로 토지를 직접 이용해야 하는 의무가 부과됩니다.
이 실거주 의무 때문에 투자 목적이나 임대 목적의 거래는 원칙적으로 금지됩니다. 국토교통부 자료에 따르면, 신규 주택을 분양받는 수분양자는 2년 실거주 의무가 부과되지 않지만, 기존 주택을 매입하는 유주택자는 종전 주택 처분 계획서를 제출하는 등 조건이 까다롭습니다.
또한, 토지거래허가를 받았다면 2년의 이용 의무 기간 내에는 허가받은 목적 외로 토지를 이용할 수 없으며, 전세 계약 등 임대도 불가능합니다.
3. 토지거래허가제의 시장 안정화 효과와 풍선효과에 대한 전문가 견해
토지거래허가제는 단기적으로 해당 지역의 투기 수요를 억제하고 주택 및 토지 가격 상승세를 둔화시키는 효과가 있습니다. 규제 직후 주택 가격 상승률과 거래량이 눈에 띄게 감소하는 것이 일반적입니다.
하지만 일부 전문가들은 이 제도가 실수요자의 거래를 어렵게 만들고, 규제 지역 인근으로 투기 수요가 이동하는 '풍선효과'를 유발한다고 지적합니다. KDI 경제 교육·정보센터 보고서에 따르면, 토지거래허가제와 같은 핀셋 규제로 인해 규제 지역 인근의 주택가격이 상승하는 대체 효과가 나타나기도 했습니다.
권대중 서강대 교수는 토지거래허가구역 지정은 투기적 수요 억제와 지가 급등 방지를 위한 제도이지만, 과도한 규제를 막기 위해 지정 기간과 범위를 유동적으로 조정하고 효과를 주기적으로 평가할 필요가 있다고 강조했습니다.
토지거래허가구역 내 실용적인 토지거래 허가 절차와 유의사항
4. 토지거래허가 신청 절차와 필요 서류는 무엇인가요?
토지거래 허가를 신청하려는 당사자(매도인과 매수인)는 공동으로 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 허가 신청서를 제출해야 합니다. 허가 신청을 받은 날로부터 15일 이내에 허가증이 교부됩니다.
제출 서류에는 토지거래계약허가신청서 외에도 토지이용계획서, 토지 취득 자금조달 계획서가 필수적입니다. 농지를 취득할 경우 농업경영계획서, 임야의 경우 산림경영계획서 등 목적에 따른 추가 서류가 요구됩니다.
특히 실수요 목적을 명확히 증명해야 하며, 만약 기존 주택이 있는 유주택자라면 해당 주택의 처리(매매/임대) 계획서를 구체적으로 소명해야 토지거래 허가를 받을 가능성이 높아집니다.
5. 토지거래허가구역 내 계약 시 유의해야 할 사항과 해제 영향
토지거래허가구역 내에서 토지거래 계약을 할 때는 반드시 계약서 작성 전에 관할 관청의 허가를 먼저 받아야 합니다. 허가를 받지 않은 계약은 법적으로 무효이며, 허가를 회피하거나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우 처벌받을 수 있습니다.
주거용 주택 매입 시 2년의 실거주 의무를 충족해야 하며, 잔금 납부 시점까지 임대차 계약이 남아있는 경우에는 원칙적으로 허가를 받을 수 없습니다. 매수인은 허가를 받더라도 실제로 토지를 취득할 때까지 임대차 계약이 만료되는지 객관적으로 소명해야 합니다.
토지거래허가구역 지정이 해제되면 그동안 억눌렸던 수요가 한꺼번에 유입되면서 단기적으로 가격이 급등할 수 있습니다. 2023년 서울 송파구 일부 지역이 해제된 후 부동산 가격이 단기간에 상승한 사례가 있습니다. 따라서 해제 시점을 중요한 시장 변화의 포인트로 주시해야 합니다.
| 구분 | 허가 기준 면적 (초과 시 허가 필수) | 의무 이용 기간 |
|---|---|---|
| 주거지역 | 60㎡ | 2년 (실거주, 자기 경영 등) |
| 상업지역 | 150㎡ | 4년 (사업 목적) |
| 녹지지역 | 200㎡ | 2년 (자기 경영 등) |
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 토지거래허가구역에서 허가 없이 계약하면 어떻게 되나요?
A1. 토지거래허가구역 내에서 허가 없이 체결된 토지거래 계약은 법적으로 무효이며, 계약의 효력이 발생하지 않습니다. 또한 처벌을 받을 수 있습니다.
Q2. 토지거래 허가를 받으면 반드시 2년 동안 실거주해야 하나요?
A2. 네, 주거용 토지의 경우 허가를 받으면 원칙적으로 2년 동안 자기 거주용으로 토지를 이용해야 하는 의무가 부과됩니다. 토지거래 허가 목적을 준수해야 합니다.
Q3. 토지거래허가구역 지정이 해제되면 어떤 변화가 생기나요?
A3. 해제되면 토지거래 허가 의무와 2년 실거주 의무 등 규제가 사라져 거래가 활성화됩니다. 다만, 억눌린 수요로 인해 단기적인 가격 반등이나 급등 현상이 나타날 수 있습니다.
